El precio promedio que piden los propietarios de la capital por sus inmuebles acumula 10 meses consecutivos de aumento en dólares. Con un escenario de tipo de cambio prácticamente planchado en los últimos meses, la suba de precio del metro cuadrado restringe las posibilidades de los hogares de acceder a una vivienda propia. Medidos en…

El precio promedio que piden los propietarios de la capital por sus inmuebles acumula 10 meses consecutivos de aumento en dólares. Con un escenario de tipo de cambio prácticamente planchado en los últimos meses, la suba de precio del metro cuadrado restringe las posibilidades de los hogares de acceder a una vivienda propia.

Medidos en dólares, el Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) subió 0,7% en julio y se ubicó 4,6% por encima de los niveles de igual mes del año pasado. El indicador releva la totalidad de los avisos en los principales portales clasificados del mercado local, mediante algoritmos propios de captura, limpieza y procesamiento de datos.

Si bien el indicador acumula 10 subas mensuales consecutivas en dólares, cuando se lo analiza en unidades indexadas -en pesos luego de eliminar el efecto de la inflación- fueron dos los meses consecutivos de incrementos. De hecho, los precios en esa moneda encadenan desde marzo una suba de 2,6% que se tradujo en una reducción de igual magnitud de la capacidad de los hogares para acceder a un inmueble, teniendo en cuenta el aumento del poder de compra de los salarios en ese período.

De todas maneras, la suba de precios afecta las posibilidades reales de los hogares uruguayos para acceder a una vivienda propia a través del crédito hipotecario. Una simulación sencilla permite graficar el problema.

El ingreso mínimo que requiere una familia uruguaya para acceder a un inmueble medio de 65 metros cuadrados a través de un préstamo que financie a 25 años el 80% del valor de la vivienda, viene en aumento desde octubre del año pasado. Esto es así porque el común de los bancos exigen que la cuota mensual del destinatario del préstamo no supere el 30% de su ingreso líquido. De esa manera, se genera una restricción por el lado de los ingresos para acceder a la vivienda.

Según cálculos de El Observador, el ingreso mínimo requerido para acceder a un inmueble medio de 65 metros cuadrados ofertado en el mercado, era de $ 91.038 líquidos en julio. Ese monto se encuentra por encima del mínimo de $ 84.883 de octubre del año pasado y es el más alto de los últimos 13 meses.

Entre los 17 barrios relevados, los que tuvieron un mayor aumento de precios en el año móvil finalizado en julio fueron La Blanqueada (12,3%), Aguada (8,1%) y Punta Carretas (7,5%). En el otro extremo, los barrios que bajaron el precio medio del metro cuadrado en oferta durante ese período fueron Jacinto Vera (-4,2%) y Unión (-1%). Por su parte, Malvín prácticamente mantuvo sin cambios sus precios y en el caso de Pocitos -el más relevante en términos de volumen de oferta disponible- tuvo una suba de precios de 5,3%.

Mercado se recupera

En diálogo con El Observador, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, Wilder Ananikian, indicó que en el primer semestre del año la cantidad de compraventas fue muy similar al 2016 y se espera una mejora en la segunda parte de 2017, asociada a la amplia oferta que existe en el mercado.

Según dijo, aunque da más trabajo cerrar un negocio, tanto con inversores como con consumidores finales, “el mercado está vendedor. Además, el dólar no tiene miras de subir. El dólar subiendo da una posición de comodidad y espera para el que los tiene en el banco, pero con las proyecciones de que puede llegar (como techo) a $ 30 a fin de año (el inversor) se pasa a invertir a inmuebles”, apuntó.

En tanto, el consultor inmobiliario Julio Villamide indicó que el mercado mantiene la tendencia al alza en la venta de unidades nuevas como ya se había empezado a observar en el tercer trimestre de 2016, y con una participación cada vez más fuerte de las viviendas promovidas (VP).

“Este será un mejor año, tanto en venta de usadas como viviendas nuevas, pero nada excepcional. En este último caso, las viviendas promovidas seguirán siendo protagonistas”, afirmó.

En ese sentido, añadió que a partir de 2018 y 2019 la oferta de VP entrará en una fase decreciente, como consecuencia de los cambios en la reglamentación adoptados por el Ministerio de Vivienda.

Según dijo, esos cambios “desfavorables” ya se están reflejando en las unidades promovidas. Desde abril la cantidad de VP viene cayendo a un ritmo de entre 30 y 40 unidades por mes, explicó.

Préstamos BHU

En los primeros siete meses del año el Banco Hipotecario (BHU) llevaba colocados 800 préstamos para adquisición de vivienda por 490 millones de unidades indexadas (unos US$ 62 millones a valores actuales, unos US$ 77.500 en promedio).

Aproximadamente el 20% de los créditos fue para VP, según datos a los que accedió El Observador. En 2016 el BHU tuvo el 52% de participación en el mercado de créditos hipotecarios en unidades indexadas.

Lo dijo

“Este será un mejor año, tanto en venta de usadas como viviendas nuevas, pero nada excepcional”

Julio Villamide
Consultor Inmobiliario

F. Comesaña Y M. Noguez – @fcomesana/@noguezmiguel